（邓志旺  深职院房地产研究所所长）

 

近日，深圳以10.7%的涨幅再居全国70个中心城市楼市涨幅排行榜之首。在当前房价形势下，还企图讨论如何调控深圳房价者恐怕只会让人感受到一丝螳螂挡车式的悲壮，笔者觉得倒不如把心态放平和一些，以隔岸观火的旁观者身份来预测一下深圳房价的顶点。

根据国外学者对纽约、东京、香港、曼谷等房地产市场的研究发现，房地产市场非理性繁荣往往经历四个阶段：（1）缓慢上涨期，价格小幅度上涨，上涨动力主来来自本地自住需求释放和本地少量投资者，投资比重低于5%；（2）中高速上涨期，价格上涨幅度明显提高，稍高于家庭可支配收入增长幅度，上涨动力主要是游资（尤其是国外热钱）进入，并由外资激发本地需求，投资比重在10-15％；（3）高速上涨期，价格上涨幅度明显高于家庭可支配收入增长幅度（高出50%以上），上涨动力主要是本地投资力量，游资开始有步骤撤离，本地炒房者接盘，全民炒房，投资比重在超过20％；（4）快速下跌期，游资大量逃离，后市无力，房价一泻千里。其中，判断是否房价是否到顶有两个标准：（1）最高点均价是启动前均价的4倍左右；（2）月供支出占到家庭可支配收入的60%以上。

根据第一个标准，深圳房价上涨启动时应该在2002-2003年左右，统计数据显示彼时住宅均价约为5340-5680元/平方米，如此推算深圳房价顶点将在2万元/平方米。官方的数据显示2006年深圳一手房均价仅为9956元/平方米，那是否尚需漫长的时间才能达到两万之顶？并非如此，理由如下：

一、保守估计，深圳当前实际均价已经达到1.2万以上。根据国土部门信息，2007年1-2月份一手住宅均价已经达到11039元/平方米。有专家可能更信任二手房价，我们不妨也看看：2007年3月份深圳二手房均价达到9306元/平方米。事实上，在这个基础上增加30％，也就是说二手房均价达到1.2万/平方米绝不为过。支撑依据有两个：一是目前二手房市场交易采用阴阳合同已是普遍现象，交易合同价远远低于实际成交价，幅度在20-50％是非常正常（有鉴于大量税费流失，政府拟实施强制评估，具体报道见南都报相关报道）；二是交易费税基本由买方承担，转嫁成本提高价格5-10%。两者合计超过30%。以关内房价洼地之一的西丽片区为例，俊峰丽舍等楼盘二手房挂牌均价已经达到1.1万，二手房价之高由此可见一斑。

二、深圳房价正处在一个加速上涨的通道之中。发改委调查结果为深圳房价06一季度至07季度增幅为10.7％，比06年年增幅12.7％似乎有所回落。但任何接近市场的人都知道此期间房价上涨速度加快了，尤其是年前到现在。宏观数据也印证了行业人士的感性认识：深圳市2007年1至2月全市预售商品房销售16317套，其中住宅14133套，住宅均价11039.67元/平方米；而2006年1至2月，全市商品住宅销售12911套，均价为8032.86元/平方米。从这一原始数据不难计算出上涨幅度为37.4%，基本与个人感受实比较吻合。从2002年起，各年的房价上涨均价为5.6％（2004年）、12.5%（2005年）、18.2%（2006年），预计2007年至少达到25％以上（以上数据均根据官方数据推算，已考虑扣除物价指数）。毫无疑问，深圳房价处于一个加速上涨的通道之中。按照目前的发展态势，以当前1.2万的均价为起点，2007年年底均价将要达到1.3-1.4万/平方米，2008年年底达到1.7-1.9万/平方米。按照如此模式，2008年底或2009年年初深圳房价将达到所谓的顶点2万元/平方米。

由此可见，均价2万元每平方米距离我们并不遥远，完全可能就发生在一年半之后的某个时间点（前提条件是没有外来因素干扰）。问题是，达到以后的结果是什么？是我们友好地称之为深港一体化的自然结果还是谨慎地视之为楼市泡沫破裂前的最后疯狂？不妨有空时去查阅有关东京、日本和曼谷等城市的房地产资料，从中寻找答案。